专业分析：住宅商品房共用物业几个问题

枫叶之儒

随着房地产市场日益成熟，许多大规模的商品住宅社区蔚然成型，在给人们带来高品质生活的同时，也产生了许多新的问题。关于共用物业的纠纷是其中最引人注目的一例。
为了有一个直观的印象，让我们关注一起案例：某住宅小区已出售大半，开发商欲将其中一幢楼房底层临街的配电房高低压通风井道及其通风口改成铺面出租于他人，进行初步改造时被物业管理公司发现，当即向业主委员会作了汇报。业主委员会认为该处属小区共用物业，开发商无权改建并出租，责成其立即停止施工。后业主委员会由此得到启发，与物业管理公司商量，决定由物管公司把该处改成铺面，所得收益用于小区的环境改造。协商一致后，物管公司开始了施工。一些业主以施工行为侵犯了自己的财产所有权，并给楼房带来安全隐患为由，阻挠施工，双方争执不下，部分业主诉诸法院。本案涉及到许多问题，比如该配电房高低压通风井道及其通风口是否属于共用物业，是全体业主共有还是部分业主共有？是什么性质的共有权利？共用物业的所有人享有哪些权利和应承担哪些义务？如果共用物业权利受到侵犯，权利人应怎样维护自己的权利？以下我们将分别解析这些疑问。

一、共用物业部分权利的归属和性质
共用物业的本质特征在于，其性质和功能是服务于整个建筑物的使用或全体业主的利益。我们可以将共用物业分为建筑物共用物业和居住区共用物业①两种。其中建筑物共用物业是基于同一栋住宅楼而形成的，包括： (1)共用部位：建筑物的基本构造部分，如住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。(2)共用设施：建筑物的运营设备设施，如上下水管道、落水管、水箱、加压水磊、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、消防设施等。(3)共用基地：即宅基地。而居住区共用物业则是基于同一住宅小区而产生的，包括：(1)共用配套设施，如绿地、道路、路灯、沟渠、水池、围墙、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。(2)共用基地，如小区公共设施用地等。物业的形成主要基于以下原因：其一是房地产开发商根据国家《城市居住规划设计规范》关于住宅区配套设施硬性指标的规定所规划和修建的配套设施，该配套设施以规划局批准的住宅区规划平面图表现出来，开发商在修建过程中不得擅自改变，否则，将承担相应的法律责任。其二是虽然国家《城市居住规划设计规范》没有作硬性规定，但是房地产开发商为了增加楼盘的吸引力，促进楼盘的销售，以文字、图形、模型等广告形式向购房人自愿做出的具体、明确的承诺并修建的配套设施。其三是纳人公摊面积的共用部位或者共用设施。基于上述三个方面的原因形成的物业属于小区共用物业的范围，在该小区购置住宅的购房人成为该小区的业主
后，对该共用物业享有区分所有权。
按照通说(梁慧星，1998，P378－386；陈华彬，1998，P66- 81)，区分所有权由专有所有权、共用部分持分权(与前述共用物业的分类相适应，我们将共用部分持分权分为建筑物区分所有共有权和居住区区分所有共有权两种，以下若不加区分，均指这两种区分所有共有权)及成员权构成，具有复合性，但以专有权为主导，其他两种权利从属于专有权。共用物业不具有独立性，随专有部分出售给业主，属于全体或部分业主共同所有，这为各国立法所接受。可见，案例中的配电房高低压通风井道及其通风口均属于建筑物共用物业，由该栋住宅楼全体业主所共有，开发商、业主委员会和物管公司均无权擅自改变其用途并将其出租。即使在该楼业主的授权下进行了改造，所得收益也仅能用作对该楼的维护美化等事宜，而不应用于对整个小区的环境改善。
但对于区分所有权中共有权的性质，则不无争议，学说上有总有、按份共有、共同共有等不同见解。我们认为，区分所有而形成的对共用物业的共有权，区别于一般的财产共有权。从按照专有部分面积比例支付公摊面积成本及物管费用上看，它类似于按份共有；从共有权人只有共同利用的权利，而没有处分它和将之分割转化为个人所有的权利上看，又比较类似于共同共有。它还具有一般共有都不具备的一些特征：
第一，从主体上看，区分所有人的身份具有复合性，既是共有所有权人，也是专有所有权人及区分所有人管理团体的成员。而一般共有人的身份则是单一的，即只是共有所有权人。
第二，从标的物的分割上看，区分共用物业本身不可分割，也不得与专有部分分割，而一般形式的共有则是独立的财产或物，可因共有关系的解除而被分割。
第三，从权利变更上看，区分所有共有权的得丧变更取决于专有所有权的得丧变更，而一般共有权之得丧变更以各共有人独立的行为为之，没有主从关系。并且，区分所有共有权在伴随专有所有权转让时，其他区分所有人并无优先购买权，不同于一般共有权。
第四，区分所有权人的共有权行使具有团体性。业主一般需要举行业主大会，选举自治组织，通过一定组织方式实施共有权。每个业主的共有权即转化为投票表决权。这也是一般共有权所不具备的特征。
区分所有共有权以其复合性、从属性、永续性、团体性等特征区别于一般共有权，是一种特殊的共有权。

二、共用物业共有人对共用物业的权利和义务
作为共用物业共有人的业主，对共用物业主要享有以下权利：
(1)共用物业的使用权。这是业主作为区分共有所有权人的基本权利。各国立法几乎都规定，业主依共用物业之用途或使用需要而为使用，任何人不能阻止其他业主的合理使用。现实生活中，对于共用物业主要有三种使用方式：共同使用，如电梯、通道等；轮流使用，如洗衣机、健身器械等；固定专用，如共用停车场，可以每一户业主划定一块区域停放车辆，设定专用权。除非明确约定，共用物业的使用权对每个业主是平等的。
(2)共用物业的收益权。指业主依其约定或其共有持份，取得因共用物业所生利益的权利。有些共用物业无法为单个业主所利用，比如利用楼顶外墙发布广告，将底楼改建成商业用房等，必须由全体业主组成某种实体直接利用或经共同决策出租给他人利用方能进行。这些商业化利用带来的收益则归全体业主分享，用作物业管理费用、维修基金等公共用途，若有结余，按照业主公约的规定或业主大会的决定，也可以分配于各业主。
(3)共用物业单纯的修缮改良权。业主基于居住或其他用途的需要，有权对共用物业进行不影响或损及其固有性质的修缮改良行为。至于就共用物业为变更的修缮改良，一般为法律所不允许，即使在特殊情况下需要改动，也要经过业主大会同意或者符合物业共用部位及共用设施设备、公共秩序、环境卫生的维护等方面的规章制度，并符合法律规定。
(4)共用物业的变动及处分权。全体业主经过合法的程序决定，可以改变某些共用物业的性质，例如将某些多余的共用物业租赁给他人或转让给他人，或在共用物业上做一些改建、增建行为。这种变动及处分权受到诸多限制，不能违背全体业主共同利益的实现，不能影响居住环境的健康和美化，不得违反有关规划、建筑、消防等法律规定，并应经过业主的同意。前述案例中业主委员会将配电房高低压通风井道及通风口改造成铺面出租，就侵犯了业主对共用物业的变动权。
业主弃利用共用物业的同时，必须遵守共同的规则和规范，这些规则和规范即构成了区分共有人的义务：
(1)依共用物业的本来用途使用。是指依据共用物业的种类、位置、构造、性质、功能或目的等来使用。比如不得在楼道中堆放杂物，以免妨碍通行；又如不得在消防通道上停放车辆。但若无损于建筑物的保存且不违反业主的共同利益，则应允许。
(2)维护共用物业完整性和保持良好状态及安全的义务。与前述义务相联系，要求业主对共用物业应尽量维护其正常状态，而不能轻易改造，破坏其原有的功能。前述案例中配电房高低压通风井道及其通风口与住宅的安全就息息相关。《物业管理条例》第51条规定，业主不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益；因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意，并且应当将临时占用、挖掘的道路、场地在约定期限内恢复原状。
(3)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
(4)分担共用物业共同的费用和负担的义务。对共用物业的维护、改良义务等往往转化为费用的承担，包括对整个建筑物及共用设备、设施的维修基金、物业管理费用等产生的费用分摊。至于分摊原则，可以面积比例分摊为主，以户为单位分摊为辅，具体办法宜由业主人会制订业主公约决定。

三、共用物业共有权纠纷解决机制
当小区业主的共用物业权利遭受侵犯时，按照共有权制度，任一个业主均可行使相应的物上请求权，以回复共有物业所有权的圆满状态。因此，共有物业的任一个业主都可作为原告向法院起诉。人民法院受理起诉后，由于诉讼标的是同一种类，依照《民事诉讼法》第55条和最高人民法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的意见第58条、第60条的规定，应当通知其他业主参加诉讼，业主也可以向人民法院申请追加。业主一方人数众多，在起诉时尚未确定的，人民法院可以发出公告通知，如在小区门口张贴公告向所有业主说明案件情况和诉讼请求，通知业主在一定期间向人民法院登记。法院对参加诉讼的业主一一核实身份后予以登记。原告在10人以上并确定的，可以由全体当事人推选共同的代表人，也可以由部分当事人推选自己的代表人。推选不出代表人的当事人，在必要的共同诉讼中可由自己参加诉讼。但商住小区住户动辄几百户、几千户，法院一一进行核实.登记，所耗费的人力物力可想而知。并且众口难调，往往难以推选出共同代表人。如果业主均到法院参加诉讼，法院的负荷、压力何其大矣！面临越来越多、越来越普遍的共同物业纠纷案件，若仅有诉讼一种纠纷解决方式，将会使法院陷人繁杂的琐事之中，且可能还使案件迫不得已地久拖不决，难以取得让当事人满意的效果，同时对社会稳定也存在影响。建议依据《物业管理条例》拓展物业管理纠纷解决机制。
《物业管理条例》是国务院颁布的行政法规。该条例对违反共用物业共用权的行为，规定由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门给予行政处罚。鉴于房地产行政主管部门对物业管理的监督管理职责，与业主大会及业主委员会的密切关系，及对辖区物业管理情况的熟悉，建议房地产行政主管部门成立物业纠纷调解委员会，为业主在其共用物业权利受到侵犯时，提供政府部门主持下的民间调解解决纠纷的机制。在业主共用物业权利受到侵犯时，房地产行政主管部门可以依据《物业管理条例》第58条、第65条、第66条的规定，依职权、职责或者根据业主、业主委员会的投诉对侵犯共用物业权利的行为责令限期改正，给予警告、罚款处罚。
在县级以上地方人民政府房地产行政主管部门物业纠纷调解委员会主持下达不成协议的，或者达成协议，但对协议不服的，可以向人民法院提起民事诉讼。对县级以上地方人民政府房地产行政主管部门的行政处罚不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。这里必然涉及到谁有资格作为原告的问题。一般情况下，业主委员会作为原告更适宜，在业主委员会或者其组成人员被起诉而作为被告时，由业主大会作为原告，并依业主大会议事规则推举诉讼代表人。
业主委员会由业主大会从全体业主中选举产生，并经房地产行政主管部门备案，是业主大会的执行机构，也是一个小区中长期存在的、代表业主行使自治管理权的机构，负有及时了解业主的意见和建议、维护业主合法权益的职责。关于业主委员会的法律地位，《物业管理条例》中并没有明确规定，各地的做法也不一致。我们认为：业主委员会有住所、有人员、有一定的组织机构、管理一定的财产，应该属于《民事诉讼法》所说的"其他组织"，可以行使相应的民事权利，承担民事责任，有相对独立的诉讼主体资格。当业主或者业主委员会本身的权益受到侵害时，业主委员会能以自己的名义提起民事诉讼，业主委员会的这种诉讼主体资格在实践中也得到了普遍的认同。不过，由于业主委员会并没有重大事务的决定权。当业主的共用物业共有权受到侵害时，如果没有业主大会的明确授权，业主委员会不能当然地作为全体业主的代表人提起诉讼，否则就有冒名诉讼之嫌。当业主委员会本身的行为侵害业主共用物业权利时，由于业主委员会是业主自身的机构，若将其作为被告，实质上是业主自己告自己，加之业主委员会没有独立于业主的财产，若判令业主委员会承担损害赔偿责任，也是业主自己承担责任，因此，此种情形下，业主委员会不宜作为被告，而应由侵犯业主权利的业主委员会的成员作为被告。若业主委员会侵害的是非业主的他人合法权利，则受害人提起民事诉讼时可以将业主委员会作为被告。
业主大会是同在小区中长期存在的自治组织，它是一个业主议事决策的机构，其做出的决定由业主委员会执行当业主委员会被指控侵犯业主合法权益时，业主大会作为一种组织应当具有诉讼主体资格，可以作为原告，但是，应当召集业主大会，依业主大会议事规则推举诉讼代表人出庭参加诉讼。

帖主辛苦，喝杯咖啡＾－＾, 好多专业术语，看不大懂。不过知道是维护我们业主的权益的，谢谢！

wo16828654

贴主辛苦了哈


有个问题~！不知道该不该问~贴主是不是做物管的？

五子棋高手

顶！帖主什么时候来切磋切磋五子棋怎样？ [M04] [M04] [M04] [M28] [M28] [M28] [M29] [M29] [M29]

无字的妹妹

帖主辛苦，喝杯咖啡＾－＾, 好多专业术语，看不大懂。不过知道是维护我们业主的权益的，谢谢！ [M03] [M29]

无字的姐姐

好贴！！！ [M29] [M29] [M29] [M28]

祝大家节日快乐！ [M29]

choupi

顶！！！！！！！！