理财技巧系列 -- 子女教育方面的一些费用数据 (372楼)

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小学“一费制”标准




收费项目 收费单位 普通小学收费标准 省一级小学收费标准 市一级小学收费标准 县、区一级小学收费标准
普通生书杂费 元/每生每学期 253 316 290 278
借读生书杂费-城镇 元/每生每学期 753 816 790 778

http://www.gzwjj.gov.cn/infomake2004/homepage/view/query/QueryPrice.asp?TypeCode=0348_0349_0351.htm

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广州市托幼收费表

单位：元

项目



幼儿园等级
全日制
寄宿制

家长负担
单位报销
合计
家长负担
单位报销
合计

省一级园
240
30
270
390
30
420

市一类一级园
190
30
220
330
30
360

市一类二级园

市二类一级园
160
30
190
320
30
350

市一类三级园

市二类二级园

市三类一级园
145
30
175
300
30
330

市二类三级园

市三类二级园
130
30
160
280
30
310

市三类三级园
115
30
145
260
30
290

未评估幼儿园
100
30
130
240
30
270

托儿所
230
40
270


http://www.gzwjj.gov.cn/infomake2004/homepage/view/query/QueryPrice.asp?TypeCode=0348_0349_0350.htm

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广州小学报名也搞潜规则 省级学校择校最高8万
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http://news.tom.com　 2007年05月13日 13时24分　南方报业网-南方都市报
小学报名也搞潜规则 省一级学校择校4万起

“这学校的赞助费好像要五六万吧，我也是听别人说的。”“那还好点啦，我听说××学校要8万呢。”昨天（5月12日）是广州市小学入学报名首日，记者走访了市内部分学校。 在省一级学校里，总能看到三五家长围坐一起讨论赞助费的问题，有些家长甚至互留了联系方式，方便以后有新信息互相通知一下。

高收费难“吓退”择校潮

记者在越秀区某名校随口问一些前来报名的家长择校费是多少时，他们普遍都能讲出一个价。有些说，可能要五六万吧；旁边有家长听到了，马上更正说：“省一级学校赞助费潜规则是4万元起步，但由于报读的人多，至少会上涨到5万。”一名李姓家长告诉记者，在报名前一两个月，她已经把附近名校的择校“行情”打听过了，市一级学校就不说了，单省一级学校的就分好几个价位。有学校的校长甚至把“底牌”告诉门卫，如果有家长来咨询择校的，就给一个干脆价4.5万；而另一所名校，由于引进优秀的师资，在外语教学方面有特长，价位已上涨到8万了。

记者从一些家长那里了解到，不交“捐资助学款”是别想进这些学校读书的。但由于家长们普遍存在“孩子只生一个，教育是件大事，更要好好培养”的想法，在承受得起的情况下，他们大多会积极寻找机会让子女进一所好学校。因此，愿意掏钱择校的家长不在少数，尤其是高收入家庭在这方面更舍得支出。但有名又离家近的学校，也就那么几所，水涨船高，这些学校就用高收费来控制招生人数。即使这样，想掏钱进去的人仍然络绎不绝。一名家长告诉记者：“这叫一个愿打，一个愿挨。”

没有家长投诉被收择校费

广州市教育局和市物价局每年都要针对中小学校乱收费进行监察，监察的重点包括违反规定将捐资、赞助、建校等费用与招生入学挂钩等。但据一些名校负责人反馈，他们至今没有收到过有关家长投诉赞助费的个案。

一名张姓家长表示，尽管看到报读同一所学校要比地段生多付一大笔钱，他觉得有点心疼，不过，反复考虑后还是觉得有能力的话应该让孩子接受最好的教育。之所以举报赞助费的家长寥寥无几，是因为一旦彻查，家长在得到退款的同时，自己的孩子也无法继续在被举报的小学就读。

“听说今年学校一共招9个班，其中有5个班是招收择校生的，这回进去的机会就大多了。”在越秀区某知名小学里，一些家长在互相分享着“招生信息”。

一些家长甚至表示，目前知名学校的师资力量和教学水平确实高出其他学校一大截，收取一定的赞助费和择校费也是可以理解的。但有些学校的收费不在明处在暗处，没有一个明确的标准。既然如此，赞助费、择校费和赞助名额不如彻底公开，使学校收得在理，家长也交得明白，只要最终能选个质优价廉的学校，家长也就知足了。

地段生家长也早早来报名

与往年相比，比择校生有优势的地段生今年也有点按捺不住了。昨天早上不到8点，海珠区区一级学校晓港湾小学就已经门庭若市了。李先生是上午8时准时赶到该校报名的，但眼前的景象令他大吃一惊：前面已经排了近100号人，不少是爷爷奶奶辈的，一问才知原来有些人凌晨5时多就守候在门外了，“尽管是地段生，但是听说今年读书的人特别多，我想还是早点报上名早点放心吧。”不少排队的人表示，由于该学校对应的楼盘是侨汇购房，当年有政策说侨汇购房可入户，因此出现了部分人超生的现象，“估计该校的地段生会很多，而学校又那么小。”

“资格审查”是小学报名入学必不可少的一个环节，不少家长早早就把户口本、房产证（租赁证）以及盖有各色图章、能证明孩子是地段生的证明都带上。除此以外，记者在培正小学看到，有的家长甚至把与街坊在恤孤院路一起买菜归来的“生活彩照”也带上，以证明自己的孩子是“地段生”。“学校有时会来检查孩子是否‘空挂户’，我把生活照一起交上去，就证明了不但我的户籍是在此，而且人也是住在此的。”该家长如是说。

不少名校的招生负责人表示，家长给孩子报名只需要带齐房产方面的证件、证明材料，户籍证明以及独生子女证、计划生育服务证、儿童预防接种证等证明就可。文德路小学王姓副校长告诉记者，他们对“非地段生”一律不予报名，“但只要是地段生的，就一个都不会少，100%招完”。所以，请家长不必紧张，带齐规定的证件就可。

部分学校招不够欢迎借读生报名

这边厢抢学位要使出浑身解数，那边厢学位虚席以待仍问津者稀。地处火车站附近的养正小学和瑶台小学出现生源不足的情况。有关老师告诉记者，原来那两所学校都属于白云区，在2005年广州市区划调整的时候，一并纳入越秀区了。“原本以为到了广州市的教育强区，在生源方面会有所好转，但现在却面临着一个收费的问题。”该老师告诉记者，就教学水平来说，学校不会差，至少也是市一级小学了，目前最困扰的是，学校划到越秀区后，捐资助学费按照越秀区的标准，市一级学校是3万元，而该校以往按照白云区的标准是8000元，一下子上涨了这么多，附近很多家长都表示吃不消。

“由于学校所处的地理位置，已经决定了外来人口比较多，而地段生相对较少，经过初步摸查，今年学校的地段生只有40多名，学校的招生数是2个班，学校要维持下去就要靠借读生来充实班额，况且确实也有很多孩子需要就近入学，高收费令他们望而止步。”

(责编：宋妍)

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楼面地价大幅缩水 广州房价或将回到一年前？

发表日期: 2007-12-08 09:24:06　　来源: 21世纪经济报道　

　　12月6日下午，广州市土地储备中心出让10幅地块，结果出人意料。10幅地中，有5幅直接以底价成交，10幅地块成交楼面地价介于1482元／平方米至4241元／平方米之间。

　　土地市场往往是房价走势的晴雨表，高价拍地直接拉升房价，那么，低价成交是否意味着房价将进入下滑通道？

　　楼面地价大幅缩水

　　广州12月6日出让的10幅地块，总用地面积达到690395平方米。其中，9幅住宅地块用地面积达530341平方米，仅套型建筑面积90平方米以下的住宅就最少可提供5621套，约相当于广州一个月一手住宅成交量。这不仅是广州今年推地力度最大的一批地块，也是今年广州最后一次大规模卖地。

　　今年9月，保利地产[行情、资料、新闻、论坛]竞得金沙洲B3701A02（占地面积为86347平方米）、B3701A04（占地面积为91579平方米）两地块，规划容积率均为2.8，均为住宅用地，取得价款分别为21.2亿元、20.8亿元。楼面地价分别为8769元／平方米和8112元／平方米。

　　而保利地产于12月6日拿下的两幅地块，楼面价分别为3324元／平方米、4241元／平方米。同一区域，仅仅三个月，楼面地价至少缩水1倍多。

　　同样的情况出现在竞价最为激烈的是番禺中心城区南区5－3地块。合生创展（0754。HK）子公司——广州艺景文化艺术发展有限公司以3.5亿元胜出，折合楼面地价4048元／平方米。而在同样区域，三个月前的9月份，金地集团[行情、资料、新闻、论坛]（600383。HK）以15.9亿元竞得编号为4－2地块（占地面积243989平方米），楼面地价达6230元／平方米。这一次，该片区的楼面地价缩水1／3。

　　开发商们对住宅用地的谨慎，同样反映到商业用地上。截至规定时间，白云区金沙洲B3726E01地块、白云金沙洲B3730E01地块仍无买家报价。据广州市房管局介绍，由于该两块商业地块无买家报价，房管局已取消了该两块地块的拍卖。这也是继2006年12月，金沙洲板块首推商业用地后，金沙洲商业地块再度流拍。

　　房价将回到一年前？

　　土地出让价深幅下探，意味着什么？

　　广州市房管局有关负责人指出，这次出让的居住用地成交楼面地价较为合理，主要原因是：广州近期加大了商品住宅用地出让、增加保障性住房供应等宏观调控措施，改善了市场供求关系，目前为止，广州已经供应2.75平方公里商品住宅用地，已批准预售624.9万平方米商品住房。加上中央出台了一系列旨在解决房地产市场投资过热的问题的金融调控政策，采取了更加从紧的货币措施，如加强外资房地产企业的结售汇的管理、提高发放房地产信贷的条件等等，抬高了开发商的资金门槛。

　　如果说地价下跌是合理的，那么，房价是否也要回归合理？

　　最近一段时期，广州房地产市场交投惨淡，多个楼盘成交量萎缩。最先降价的是郊区，金沙洲片区恒大地产、万科地产（000002。SZ）、中海地产（0688。HK）项目比传闻定价跌了2000元－4000元／平方米左右；番禺雅居乐地产（3883。HK）项目新货售价也比预期定价降了2000元／平方米左右。

　　紧接着，老城区的房价下跌通道被打开。万科地产位于荔湾区老西关的两个项目将于近期领取预售证，根据销售人员透露的信息，两盘均价13880元／平方米，70多平方米和80多平方米的小户型均价12000多元／平方米，除了会员优惠和开盘当天98折优惠之外，一次性付款可获额外97折，在规定天数内交完首期则还有额外98折。而该区域附近的富力地产（2777。HK）某项目，此前均价17000元／平方米。

　　某外来开发企业营销总监表示，这一次房价调整将会理性回归，但再跌也不过是回到2006年底—2007年初的水平，而2006年—2007年成交量最大的月份均价将是2008年整体的价格指向。

　　上述营销总监还认为，楼价在春节后也不会出现反弹。关键是现在开发商的心态变了，明年国家将会实行紧缩的货币政策，从规避风险的角度，发展商不会冒险涨价。他举例说，金沙洲万科金域蓝湾均价9000多元／平方米、番禺广州雅居乐花园新组团均价8500元／平方米，郊区盘已跌破万元均价。而此次土地出让也集中于城市周边区域，开发商对后市看淡可见一斑。

　　广州某知名咨询顾问公司人士指出，此次成交的楼面地价，是房价拐点出现的明显信号。他分析，目前房价正在盘整期内，开发商存货卖不出去，回款困难就会有资金压力，一旦开发商对后市犹豫，则会产生担心崩盘的心态，加上此前的碧桂园事件，政策导向之下，人人自危，谁也不愿意做崩盘之前接盘的人。

　　目前广州市政府计划每年供地5平方公里，而这些地块大部分集中于城市近郊，一旦近郊地块成交价走低，市区中心的地块也很难逆势上涨。因此上述顾问公司人士认为，即将到来的12月20日的老城区闲置地出让，也将延续这一疲软竞价态势。

　　12月6日的土地成交价也许就是广州楼市一个标志性的转折，房价拐点就要到来吗？

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保险业全面开放三年：全方位火拼 中资险企地位难撼

发表日期: 2007-12-12 　　来源: 上海证券报　 作者: 卢晓平,黄蕾

　　⊙本报记者 卢晓平 黄蕾
　　入世六年弹指一挥间，国内保险业人士至今仍在怀念2004年12月11日中国保险业结束入世过渡期、率先在金融领域实现全面对外开放的日子。经过三年的秣马厉兵，中外资的角力逐渐渗透于保险的各个领域，“圈地圈人”背后斩获着实丰厚。
　　无论是中资还是外资，保险公司所表现出的扩张举动，都是中国保险业对外开放三年来硕果累累的有力缩影。种种迹象表明，自保险业开放以来，政策门槛的约束力日渐式微，市场竞争的实质正日益让位于企业实力。
　　外资：加速扩张变中求胜
　　“还记得中意人寿向中石油签下的那笔200多亿元团险大单吗？中意人寿就此一跃成为中国最大的外资保险公司。”一位业内人士提醒记者。
　　2005年中国团险业务大门刚开，中意人寿就得到了中资股东中石油的大力支持。而2004年全国寿险保费收入为3228亿元，所有外资保险公司的保费收入总和也只不过84.34亿元。
　　2005年底，保险业提前结束入世过渡期，率先在金融业实现全面开放。时至今日，除了保费的分流，市场的竞争加剧，投保者享受高质量和数量丰富的保险产品，境外投资者分享高投资收益的同时，也许，市场的实质变化会给我们更多的展望和深思。
　　“中外资保险公司的竞争格局在下一个五年将不会有太大变化”，这是在开放之际乐观的想法。实际上，也正如中国保监会主席吴定富在去年召开的保险工作座谈会上所言，“外资保险公司进入中国，没有对中资保险公司的经营和市场稳定造成冲击”。
　　我们经受了大方位的考验，但是，外资的一些潜移默化、逐步推进的细节和观念的快速转变，却不容忽视。
　　“他们正快速地布点全国，一改习惯照搬国际经验，不注重建立自己的营销渠道和队伍的做法，一旦等他们把‘桥头堡’构筑成形，战争将从原来的阵地战转为肉搏战。”一位中资保险公司专业人士表达了自己的担忧。
　　中国保险市场水平低于国际水平的现状也加重了获得丰厚收益的期望和预期。所以，无论是利益的驱动还是拓展市场空间的需要，外资保险公司正在在变中取胜，变中求发展。
　　中资：不快速舞动怎行？
　　“只有在自身思想和观念上不断转变，才能真正实现与国际接轨，融入一体”，一位专家点评。
　　不少本地保险机构高管在接受记者采访时直言，“当年外资保险‘狼来了’的气势，如今并未多大体会。” 分析人士认为，外资保险巨头不太可能在短期内就在中国保险业中赢得较高的市场占有率，尤其是在非沿海城市，中资保险的市场份额仍然难以撼动，尽管外资整体资本基础更强、服务更好。
　　尽管市场人士一再用一连串具有说服力的数据向外界传达“入世六年来，外资保险市场份额微乎其微，中资保险地位依然难撼”的信号，但却丝毫没有影响到中资保险居安思危的扩张冲动。
　　“如果不走出去练练手的话，就永远也没法和国际化沾上边，如果只守着现有的市场份额，就迟早要被后来者赶超。”一家大型中资保险公司投资部人士感慨道。
　　一直以来，监管部门在“出海”政策的把握上始终谨小慎微。“监管部门的考虑是有道理的。”这在业内人士看来，对于彼时从未“出过远门”的中资险企而言，境外资本市场的风险是何等的陌生。
　　不过，只在“黄浦江”里练兵的中资险企能否经得起大洋彼岸的汇率、利率、经济等风险，还不由得让人捏把汗。在充满荆棘和鲜花的海外资本市场，若不上好风险意识这堂课，海外投资难免遭遇“呛水”。倘若练好内功，怀抱激情兼理性之情护航保险资金“出海”，在美国次贷发生后的当下，也未尝不是一次名利双收的良机。

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拐点论:畸高房价将消费者抛离楼市


发表时间:2008-02-09 12:50 来源:转载文章



2008年1月,号称拥有1800家门店的中国最大地产中介——创辉租售集团,被曝倒闭。创辉租售是一家总部在深圳的房产中介公司,2007年9月进入上海市场,仅用三个月便在上海开出250家门店。然而,上海的迅速扩张却成了创辉租售的滑铁卢。

现在,创辉租售上海分部不得不关闭90%以上门店。“创辉租售”上海分部还遭到哄抢,一夜之间门店的电脑、家具等财物和资料被损毁或搬走。

据创辉华南区总经理吴广业介绍,在上海分部关店、裁员计划实施前夕,上海分部一名高层带着公司资产及部分客户资金另起炉灶,随后就有部分员工以及债主开始哄抢办公室及门店设备,整个上海分部一片混乱。

创辉上海分部遭哄抢的同时,其涉嫌挪用客户资金也被曝光。据媒体报道,创辉公司很大胆,以现金激励员工力促购房者将定金或者购房款存入公司账户内,而这些公司账户大都是创辉高层或大区经理的私人账户。

中介的豪赌与脆弱

上海事件已经造成创辉租售集团8000万元损失。创辉租售集团总裁办企划部经理张敏的解释是,上海店铺转让费太高,创辉拓展速度又太快,员工培训跟不上,影响了业务开拓。

据悉,创辉租售集团总裁林凤辉一度对楼市异常乐观,他坚称“中国楼市将再涨20年”,甚至喊出2008年创辉要开3000家分店的口号。但银行并不买这个账,据透露,自中天置业蒋飞卷款潜逃后,深圳几乎所有银行都将创辉列入了高风险“黑名单”,创辉旗下担保公司的任何担保贷款申请均被搁置,林凤辉的资金链终于被逼到断裂的边缘。

就在创辉租售集团倒闭的一片传言中,林凤辉却宣称,将不计成本以跳楼价抛售个人及公司的商铺和物业,收回1亿多元的资金以解决危机。目前,上海和中山、佛山、珠海、南昌、东莞等地创辉的房产,均已委托各区域陆续放盘。

“创辉租售危机解决方案的公告”还声称,创辉将积极引进大型机构投资者入股公司。目前公司自有商铺物业已被国土部门保全,资产处于安全状态,不会发生私下转移情况,公司正通过出售自有商铺物业,在政府监控下将所得房款存入第三方监管账户。

但在这个多事之秋,“创辉租售危机解决方案”似乎并未能平息多少危机,客户怀疑创辉租售在拖延还款时间,进入破产程序,先还银行贷款、税收、公司员工的工资,最后才是客户欠款。很多客户已经开始寻找律师。

而对于其中的融资方案,汉宇地产总经理施宏睿认为,今后两个月的房产市场还会比较冷淡,融资方案有待时间和市场的考证。创辉租售的震荡再次佐证了二手房交易市场的冷淡。

观望,再观望

面临窘境的并非只是在深圳、上海的中天置业和创辉。2008年1月,北京最大二手房中介之一中大恒基,计划将关闭100余家门店;房屋中介我爱我家则开始尝试开网络门店,寻找新的盈利模式;在深圳,包括世华、星彦、景河田、顺驰、金地、天健、通泰、美联、满堂红等多家地产中介公司的关铺率在25%-50%不等。

“有价无市”的局面,让中介苦苦支撑。据估计,目前北京市商品住宅成交量已下降7成。中国指数研究院北京房地产指数数据系统也显示,2007年12月份北京商品住宅成交量比11月环比下降17%,与2006年12月同比下降42%。

从北京市房地产交易管理网的数据统计也能发现,北京商品住宅成交量下降趋势从9月份开始蔓延。8月份北京全市商品住宅的成交量达到263.67万平方米,9月份下降到166.64万平方米,10月份再下降至121.57万平方米,11月份成交量继续萎缩,比10月份下降多达35%。

21世纪不动产中国区域市场总监林蕾表示,整个北京中介门店的实际成交量大概下降了20%到30%左右。一位售楼小姐对记者说,现在想要促成一笔买卖真难啊!以前一笔买卖两天就搞定了,现在带客户看房子,不看个十套、八套不会下结论。

北京市房地产交易管理网的最新统计数字显示,2008年1月份前20天成交3993套期房,平均日签约套数为199.65套。期房住宅日平均签约套数环比2007年12月的277.55套/日下跌了28.07%,同比2007年1月的318.55套/日下跌了37.33%。

另据统计,在刚刚过去的2008年的这些日子里,全国主要城市商品房市场整体成交量出现了大幅萎缩现象,各主要城市房价向下的趋势非常明显。据报道,1月12日,在南京市2008年首场二手房拍卖会上,有13套南京主城区二手房房源参与拍卖,除了一套二手房单价高于15000元/平方米外,其他房源单价都低于8000元/平方米,价格大大低于目前南京主城区新开楼盘价格。可惜历经一个小时的竞拍,仅有4套成交。

万科董事会主席王石称,从成交量来看,一些城市的楼市已经开始“拐”了。

仍然高居的房价

成交量萎缩,房价似乎已失去了继续上涨的理由,开发商开始纷纷打折。当然,开发商的动作都还只是暗折,从挂牌价上并不能清晰的看见。

2008年1月19日开盘的北京朝阳区新盘“国展领寓”,至今仍未售出一套房屋,目前暗打八五折,整个楼盘价格每平方米下降三四千元。在中大恒基不动产营销公司副总经理余旭看来,这个跌幅意义不大,因为2007年上半年涨幅太大,现在的促销价其实还是由购房者自己埋单。

资料显示,2007年9月份,北京五环以内房价就已接近14000元/平方米,四环以内房价则逼近15000元/平方米。据21世纪不动产的监测数据显示,北京市涨幅最高的前10大存量房楼盘在2007年下半年内,整体价格平均上涨68.3%,其中,新世界家园、上元和新景家园半年价格涨幅分别达到91.7%、81.8%和72.7%。从全国来看,2007年下半年同样疯狂。显然,以目前基础上八折至九折的降价,房价依然处在高位。

近日,新华网进行网络调查的结果显示,57.65%的调查者认为,由于房价前期累积涨幅过大,即使出现小幅的房价下跌也买不起,房价虚高需要自身调节。

产品价格过高一定会削弱其市场竞争力,这是个简单的经济规律。据统计,到2006年10月底,中国空置房面积多达1.25亿平方米,占压资金达到2500亿元,居中国各行业不良资产之首,中国没有哪个行业有如此大的积压产品,也没有哪个行业的产品的涨幅和持续时间有房子这样长。

“链家地产”分析认为,目前,买方“恐慌性”的购房心理俨然得到了洗礼,买卖双方对于价格预期正在转变,但卖方依然体现出比较强势的“价格坚持”策略。

王石强调说,不能忽略最主要的因素是,消费者家庭收入的增长率和房价增长率之比,如果是房价增长率大大快于销售增长率,这个市场不能持续,房地产价格自然会出现拐点。易宪容也表示,过高的房价已经将绝大多数居民抛离在了房地产市场之外。

王石表示,如果市场真没有人买房子,任何开发企业都会出局,万科也不例外。

政策拐点已经明确

2007年8月7日,国务院发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文件),该文件被认为是对1992年以来全国“房改”的总结,是住房新模式的转折点。

易宪容认为,24号文说明政策拐点已出现。如果没有1998年中国的住房制度改革,就不会有今天中国的房地产市场,如果没有2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文件),也就不会出现房地产市场如此快速的发展。

2003年的18号文件,第一次明确房地产是支柱产业。北京市主管建委、规划的副市长陈刚对媒体说,政府提出建立最低收入、低收入、中低收入、中等收入、高收入等三级化的保障措施,为的是底端有保障、中端有支持,高端有市场,所以我深信拐点会到来。

在万通集团董事局主席冯仑看来,这种转型将可能持续一段时间,大概三年后会变的非常清楚。就像新加坡80%的人住在政府的公共租屋一样,那时30%的市场会有涨有落,70%的保障性住房会一直保持稳定。

如果这个基调是对未来市场的布局,那么影响眼下市场格局的依然是从紧的货币政策。2007年12月11日,央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》,要求各商业银行应以家庭为单位执行第二套房贷政策,并且暂停“转按揭”“加按揭”等业务,紧接着央行开始2007年度内的第六次加息,六次利率上调后,5年以上的房贷利率由2007年初的6.84%增加至7.83%,第二套住房贷款的利率为8.61%。

按揭贷款政策的收紧,对房地产业的打击将是灾难性的。尤其是在产品销售上,90%以上的销售是靠银行按揭贷款实现,这除了说明中国目前购房者购房实力不强,严重透支购买力外,银行还在挟持着这个行业。

建设部住宅及房地产研究会副会长顾云昌说,从紧的货币政策不是一句空话,2008年加息、提高存款准备金率、收紧银根减少流动性仍将延续或得到加强,中小房企将面临一个很大的生存问题。

从紧的货币政策“卡”住了房地产市场的“咽喉”,房地产公司的资金主要来源于销售收入、银行贷款、资本市场,现在后两条已经被彻底堵死了。

记者从建设部提供的资料看到,目前全国房地产开发企业已经超过4万家。王石分析眼下的形式说,小企业在未来会有自己的生存之道,就像美国的地产开发企业,分工非常精细,各自的专业优势很明显,除了做全国市场和全部产品类型的,还有大量区域性的,以及做独栋住宅、公寓住宅、一级开发等等细分市场的企业。相信细分市场的嬗变不会太好过。

土地市场拐点已现

在房价疯涨的日子里,土地是上市公司的最好题材,公司大量拿地、囤地,是公司业绩的代名词和摇钱树,房地产上市公司根本没必要考虑开发房屋的利润。据北京师范大学金融研究中心撰写的《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》估测,到2007年底,房地产开发商囤地约10亿平方米,这些土地量足够开发商进行4年的开发。

在建设银行研究部发布的《2007下半年经济金融形势分析与预测》报告中,我们则看到,从2001年初至2007年5月份,房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米,但实际仅开发完成12.96亿平方米,不足购置面积60%,相当数量的土地被囤积和倒卖。

然而,土地的财富之门也将关闭了。2008年1月7日,国务院发布《关于促进节约集约用地的通知》(以下简称“通知”),业内评论说,这将比房贷新政发出更大的威力。

“通知”指出,土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用。土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。这意味着开发商通过囤积土地来坐享土地升值之利的行为,不仅面临着巨大的法律风险,还很可能替政府做嫁衣。

囤地原本就是开发商与地方政府合谋的结果,在垄断格局与通货膨胀的预期下,两者都倾向于囤积土地。2007年年底,国土资源部部署的全国土地执法百日行动中,共清理出来违法违规的案件32000宗,土地违法违规的主体大多是地方政府。

因此,“通知”中规定,2008年6月底前,各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做出专题报告。

业内推测,6月份有关全国闲置土地调查结果出炉后,有望引发新的政策出台,7月份很可能将再掀起土地政策调控又一高潮。

近日,在上海杨浦区房地局内,铁狮门房地产基金以底价67.5亿元成功拍得的新江湾城F地块,据悉,这个价格折合楼板价仅为7502元/平方米,去年11月新江湾城D3地块成交价为2万元/平方米,而且美国铁狮门房地产基金是当日唯一出席拍卖会的开发商。

上海佑威房地产研究中心主任薛健雄说,这是一个信号,会给上海买房者的心理预期带来影响。

在北京,也连连遭遇住宅用地流标事件。近日,朝阳区广渠路15号地再度流标。而在2007年北京招标出让的13宗地块,每一地块参与竞争的开发商平均达到8家,超过6成的项目溢价超过100%。其中四宗挂牌地块的溢价幅度分别高达277%、210%、198%和180%。中原地产华北区域总经理李文杰分析说,现在开发商要完全依靠自有资金买地,只有少量开发商有这个实力。

地王的神话似乎将要告一段落了,房价下行似乎可期。天津社会科学院研究员卢卫认为,迫使房价下行的政策环境和机制已形成,但在房地产复杂的利益链条中,开发商、银行、已购房者和房屋出租者,他们或许不相信房价再涨,但也不希望降价,而他们的力量不可低估。(记者郇丽)

来源:中国新闻周刊

饺子

百草园妹妹,想请教一下:
现在为小孩买教育储蓄类(带分红)的保险,划得来吗?比如说现在开始买,交费期为十年,从第十五年开始提取学费.我找朋友算了一下,大概是第15年开始到第21年分笔总计领取相当于已交保费113%的学费.另外,有每年分红和到期生存金.
另外,您有没有好的险种推荐?或者,为了类似的目标计,有没有其他更好的稳健理财方式,以为孩子今后的教育提供保障?
牧野流星妹妹推荐您,特意慕名而来! [M29]

百草园

引用作者 饺子 于 2008-2-13发表的原文
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谢谢饺子同学关注，以及牧野热心推荐

问题一： 划得来吗？

教育储蓄险，大体是保险公司先把钱替你存起来，到期算上利息再返还。那自然是买的时候利率越高，将来返还的越多，越划算。考虑到现在一年定期利率4.14%，5年期5.85%，属于中等偏低。所以理论上，现在买储蓄险不是那么划算

交费期为十年,从第十五年开始提取学费.大概是第15年开始到第21年分笔总计领取相当于已交保费113%的学费 --- 由此算出的年均回报率是 1.1%，比较低，未能抵御通胀。当然，加上 分红 和 到期生存金，回报率可能会高一些（由于现在不知道具体数字，没法精确计算）。

问题二： 有没有好的险种推荐？
险种有很多，各有特点和适用范围，需要根据每个家庭自身情况来量身定做，一般需要先和客户充分沟通，了解清楚客户的实际情况和具体要求，然后量身定做子女教育规划，再然后，选择恰当的产品和方案。

问题三： 有没有其他更好的稳健理财方式,以为孩子今后的教育提供保障?
回答同问题二，在做子女教育规划时，会按照家庭的教育目标和费用预算，设计最佳的规划方案。这是一个总体的解决方案，范围不限于保险，会综合运用其他方面合适的产品和工具，务求用尽量少的成本达成理想的目标。

回眸一笑

个人理解，还是投资基金较好 [M24]

百草园

引用作者 回眸一笑 于 2008-2-13发表的原文
个人理解，还是投资基金较好 [M24]

基金也是一种很好的储备教育金的工具，值得选择的。

顺应大牛市的发展趋势，保险公司也不断推出新的投资理财型产品，收益不比基金低，同时还有高额保障，现时卖得很火热，很受高端客户欢迎。

饺子

基金虽好,就怕基金公司倒闭阿.

百草园

引用作者 饺子 于 2008-2-13发表的原文
基金虽好,就怕基金公司倒闭阿.

[M21] ，是有这个可能，基金公司本身的资产其实很少，一旦牛转熊，客户把资金一撤，基金公司就有可能要清盘。投资基金虽然比股票要稳健，但也不能完全撒手不管，最好定期查查净值，如果发现大势不好，就要及时赎回以规避风险了。例如，现在这种态势，就是安全为上了。今天偶还特意qq某筒子，建议其考虑赎回。

饺子

谢谢百草园.
考虑来考虑去,最稳健的大概只有债券和银行定期了 [M04]

百草园

广州开发商推出分期交付首期 零首付可能再现
发表时间:2008-03-04 08:04 来源:转载文章

东方网
本报讯 (记者 邹阳军)“11万即入住东风西环市西地铁沿线物业,售9900元/平方米起。”上周六,记者收到某楼盘的促销短信,“11万入住”格外引人注目。

开发商推出首期免息月供

据了解,该楼盘主力户型70-90平方米,总价在80万-130万元。如此不菲的总价,11万入住如何能实现呢?

据该楼盘的销售人员介绍,主要是为减轻购房者首期支付的压力,推出首期免息月供计划。如一套首期25万-30万元的房子,购房者只需要交付11万元的首付,在签订合约之后,再与开发商签订一份分期付款的协议,购房者只要承诺在9个月或1年之内分期交付首期,开发商就会首先为购房者垫付剩余部分,从而实现轻松首付。

“零首付”有可能再现广州

80多万的房子,11万入住,这几乎跟2001-2003年楼市流行的“零首付”入住相差无几。目前正在广州和南海负责数个项目策划的肖先生表示,现在楼市低迷,发展商和银行联手降低购房首付,可以吸引不少刚性需求的买家入市,提高成交量。他表示,如果楼市持续成交冷淡,不排除建议发展商推出“零首付”的付款方式。

而广州知名地产专家韩世同则表示,银行肯定不会放松三成的首付比例,发展商垫付首期的风险比较大,容易引起类似“美国次按”那样的危机。给不具备按揭还款能力的人贷款,他们既要还银行的钱,又要还发展商的钱,很容易导致断供的出现。此外,若一个楼盘价格下跌幅度超过三成以上时,对于购房者来说就已经成为负资产,理论上不供或等跌幅更大时再购会更加划算。来源:南方都市报

百草园

五一，历来的热门活动，离不开看房，买房。

关于房价，有的看涨，有的看跌，各路专家也意见不一，不听还好，越听越糊涂。

然而不管舆论和专家意见如何，事实只有一个，还是看数据指标说话。以骏景房价为例，不管是算 租售比，还是 租金回报率，房价收入比例，。。。，各指标都超限了，房价的估值不是一般高，而是非常高。已经到了广大买房者，投资客不能承受之重的地步。如此，离崩盘也不远了。07年的股市就是很好的前例。

理财的基本原则之一，在价值低估时买进，在价值高估时远离。

只要东御苑还挂 13000 的价，就不是买房的好时机。