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Re: 理财技巧系列 -- 揭秘深圳购房团：到外地买房像玩击鼓传花 zt (368楼)
揭秘深圳购房团：到外地买房像玩击鼓传花（图） zt
2007年09月03日07:09 中央电视台 发表评论
由几个年轻人兴起的看房团，在短短几个月组织了多次看房活动，除了深圳，东莞之外，来深圳进行项目推介的外地开发商其实已经扩展到了珠三角以外的更多内地城市，比如长沙、武汉、西安等等。
不少深圳人买房的路线从东莞、惠州、广州，一直延伸到了不少内地城市，他们除了看好这些地方的房价会上涨之外，还有一个重要原因，就是深圳本地的房价已经让他们难以承受。
揭秘深圳“购房团”
就在各地房价飞涨的时候，外地购房团也成了各地楼市中的一道特殊风景，建设部副部长齐骥在8月30日的国务院新闻发布会上表示，外地人购房比例高是部分城市房价上涨的原因之一，北京市有超过1/3的商品房卖给了非北京市居民，其中中心城区高档商品房的50%以上，都被外地购房者买走，那么，这样的购房团究竟是怎么组成的？它们四处出击对各处楼市会带来什么影响呢？
深圳看房团，买房为投资
2007年8月12日是一个星期天，深圳连续多日的台风天气依然未见好转，大风伴着大雨，整个天空都灰蒙蒙的，早上8点刚过，位于深圳上海宾馆对面的这条小街，就已经热闹起来，三三两两的人群聚集在屋檐下，他们都是今天要去东莞看房的深圳市民。
城际族购房会组织者大山：“今天我们看房分两条线路，一个是A线，A线以东莞城区为主的，包括绿花苑，春晓等等以城区为主，有一条线路是B线，B线以东莞各个镇上面为主，像0769等等。”
大山是深圳的一个普通白领，今年年初在惠州看房时，他偶然遇到了几名同样来自深圳的看房者，闲谈时发现大家都有同样迫切的置业需求，于是几个年轻人萌生了“联合”的念头，回深圳以后，他们借助网络发起了一个看房联盟，将目标锁定在深圳周边的城际圈，不到四个月的时间便组织了多次看房活动。
大山：“去东莞大概是第三次，但是总共去外地是第7次左右。”
大山告诉记者，他们的“城际族购房会”成立至今，已经聚集起了4000多名有着同样购房愿望的深圳人，而且每一次的看房活动，都是人满为患，异常火爆。
大山：“最多的一次达到了440人左右。”
记者看到，随着发车时间的临近，等待的人越聚越多，他们中有亲密无间的情侣、有头发花白的老人、有年纪轻轻的小伙，打着伞、穿着雨靴，大雨丝毫未能阻挡他们看房的热情和脚步。
记者：“我觉得大家确实这个看房热情非常高的。”
“确实是非常高涨，可能有个小的因素你们没有注意到，就是在我们车的后面还有三台车，每台车也是50人。”
记者：“也就是说我们那天看房的人有两百人。”
“那只是一个点，深圳还有好几个这样的点，我们那只是一个小的点，就是同时，一周的话，我估计按正常深圳发出去的车次应该在15车到20车左右。”
记者：“每车50人。”
“每车50人，一周，这是一周的一个，据我了解一个量，是这样的。”
正如大山所说，就在同一个时间，记者看到“南方都市报看房团”的东莞之行也在大雨之中进行着，而在报纸和网络媒体的广告上，“深圳特区报 众厦看房车”、“房讯网百人看房团”等不同组织不同机构的看房广告琳琅满目，广州、中山、东莞、惠州，这些临近深圳的珠三角区域成了深圳人进军的目的地，2007年7月13日至15日，在南方都市报组织的莞惠名盘深圳联展上，仅3天时间，该展位就吸引了超过一万名深圳人到现场参观，共有1500多位深圳人通过房展看楼，这还不包括那些自驾游的，在周六、周日两天的高峰期，由报社组织的看楼车由于频次不够而一度发生拥挤和现场骚动，多家发展商临时增派大巴才满足现场需求。
面对汹涌的深圳客流，东莞开发商打起了“莞深同城生活”招牌，“莞深同城”、“一小时生活圈”等概念随处可见，除此之外，他们还直接将售楼处开到深圳，整车整车地接送深圳人到东莞看房，而雅颂（中国）战略传播机构总经理、深圳房地产分析人士秦刚(秦刚博客,秦刚新闻,秦刚说吧)告诉记者，目前来深圳进行项目推介的外地开发商其实已经扩展到了珠三角以外的更多内地城市，比如长沙、武汉、西安等等。
秦刚：“前两天，贵州省也是有省领导还有一些开发商，组团来深圳做了一个非常隆重的推荐，也是把贵阳这样一个就是四季如春一个城市，在城市层面，拿到深圳来推广，收效也挺好的。”
从邻近的珠三角区域到地处大西南腹地的贵州，深圳人组成的购房团一拨接一拨出击，他们的购房热情也在全国范围内播撒，他们为什么会不惜奔波劳累，一趟趟跑到外地去看楼买楼呢？我们的记者也加入了一个到东莞看房的购房团。
短短一个小时的车程，记者跟随看房团从深圳来到了东莞，看房团所到的每一个楼盘，开发商都拉出横幅表现出对深圳看房团的欢迎，还有一些楼盘针对深圳看房团给出了特殊的优惠政策，记者了解到，今年深圳新开盘的商品房，即使关外的楼盘，均价也开始达到每平方米1万元以上，关内的新盘价格更是高得离谱，而和深圳的天价形成鲜明对比的是，东莞楼盘都还具有价格洼地效应，这也成为吸引深圳客户的重要原因。
“跑这么远就是少一点点房钱，那个一万多，你现在在深圳的关外现在也是一万多块钱可以买到很不错的房子，但是在这里七千左右买到房子就是说还可以，环境也不错。”
“深圳那边涨得好像很高了，大家都往这边走，周边这些房就感觉便宜一点，几千块就能买像四五千就可以买了。”
一位来自深圳的张女士告诉记者，他们一家三口住在深圳南山区的一套一居的房子里，2004年买的时候每平方米才5000元钱而现在已经暴涨了三倍，深圳房价的节节攀升使他们无力实现在深圳更换大房子的梦想，但从中她们也看到了投资房地产所能带来的丰厚回报。
“所以一般像我们工薪阶层还是什么之类的，好多同事想买来等到过几年升不升值，放起来，等它过两年升了赚点钱，真正他过来住不方便，上班什么不方便。”
在采访中，记者了解到，绝大多数的看房者都有着和张女士类似的想法。
记者：“你们看东莞房子主要是想自住还是投资？”
“我们就是投资，炒房，其实哪个住得多少，住不了多少房，一般就是炒房，深圳炒房现在涨了百分之七八十。”
“投资来看一看，买一两套放一放。”
“以投资为主。”
而相对这些看房团的成员，深圳的茅先生已先行一步，早在珠海、东莞投资了两套住房，对这两套房子他也有着不同的打算。
“珠海那个主要还是希望能够因为它那个景观比较好，都是一线海景，将来退休以后的话可以拿来养老也可以，东莞我觉着还是拿来投资比较好一些。”
茅先生是深圳一家公司的总经理，收入算是中上水平，本来想在深圳二次置业的他，却无奈的转战到了东莞阵地，因为深圳的高房价以及近期出台的一系列政策，比如银行纷纷收紧信贷额度、提高首付比例；二手房交易启用新版买卖合同；以及和个人所得税的征收箭在弦上，这都让他感到压力重重。
“深圳目前在投资房产这方面门槛，无论从它想获取自身房价的回报或者通过投资回报都有很多限制。”
与此同时，东莞无论从经济还是地理位置看，其在整个珠三角城市群中的地位和作用不言而喻，尤其是在“广深港”城市一体化加快的进程中，源自东莞本身的新一轮城市建设运动和产业转型的升级，也让茅先生从中看到了机会。
“东莞实际民间资金比深圳民间资金要丰厚，他一旦释放出来他带来经济效益还是非常大的，所以东莞房价上升空间还是非常大。”
茅先生对于房价的判断，在购房不到一年的时间里便得到了印证，他的房子已经从买来时的每平方米四千元涨到了六千多元，但他并没打算把房子卖出去，因为房价仅相当于深圳三分之一的东莞，二手房市场的租金回报十分可观。
“租金回报应该和深圳差不多，因为东莞现在目前还是中国最大制造业基地，所以现在很多的白领在东莞有很多这样的白领，他们还是需要租一些比较好的居住环境的房子，所以租金回报目前是不低的。”
目前，茅先生每月的租金回报基本和每月的房贷持平，这样让他没有任何压力，于是他又把眼光投向了内地市场。
“我刚刚去西安回来，我觉得西安那个房价非常便宜，我觉得它升值空间还是非常大的，你说甚至在秦岭角下买独栋别墅价格在一百万左右，还是非常低的，这个价格在深圳最多买个两房，这个是差距非常大。”
深圳购房者投资眼光转向外地
深圳房价经历了暴涨之后，不少深圳市民已经把投资买房的眼光转向了外地。而紧邻深圳的东莞，近水楼台先得月，成了深圳购房团首先瞄准的目标。随着大批深圳购房者不断涌入，从去年开始，一向波澜不惊的东莞房价也出现大幅上涨。这个以制造业出名的城市，楼市现在也火爆了起来。
在东莞中原地产公司，记者见到了副总经理王英君，聊起目前东莞的房地产市场，王英君把它比喻为一夜成名的歌星。
“昨天还不知道你叫什么名字，今天发现到处都是你的海报了，可能东莞有这种味道，短短半年一年的时间，它客户群体的构成突然间放大了。”
王英君所说的客户群体的构成放大，其实就是外地人在东莞置业比例的大幅上升，记者在东莞市一家房产分析机构的调查报告上看到，从2007年1月到6月，短短5个月时间，深圳人在莞置业的比例增长幅度惊人，1月份，靠近城区的寮步镇深圳客户只有1%，仅仅5个月之后，寮步镇的深圳客户达到了30%，涨幅高达3000%，而比较受深圳人欢迎的常平镇，深圳人购房比例也从1月份的15％增长到了现在的50％，涨幅达到了333%。
记者：“深圳客户最高能达到多少，小区深圳客户的一个比例？”
“今年以来是比较明显，近期可能最高会五成以上，超过一半。”
而就在各大银行深圳分行开始收紧银根、压缩贷款的时候，近期，招商银行、建设银行、工商银行等东莞分行均显示深圳人交易量明显提升，其中招商银行东莞分行深圳客户业务量增长幅度很大，深圳客户一手房业务量同比去年提升25％左右，深圳客二手房业务量同样大幅提升，作为东莞最大的地产中介，中原地产也明显感到，二手房买卖业务开始活跃起来。
“因为一手房已经快速在发展了，你看到一手实际上一手对二手带动非常大，就像我跟你说前几年，因为一手只有两三千，那么二手自然就这个水平，所以说整个楼市不火，它温度不够。”
来自东莞市房管局公众信息网的最新信息显示，7月份东莞普通住宅类套内面积均价为6864元/平方米，环比增长20.1%，而去年八月份，东莞房价均价仅为每平方米3600元。
“突破万元的产品在城区来说它已经不是唯一了，已经不是我们说凤毛麟角，它已经不是凤毛麟角了，很多项目我们想不到它会突破万元，这已经是一个比较厉害的数字。”
东莞房价这轮飞涨，让不少当地人始料不及，作为一个新兴的制造业城市，东莞的社会结构呈现出哑铃型，两头大中间小，一头是富裕的企业主和本地居民，一头是收入不高的外来打工者，真正位居中间的所谓白领阶层并不多，然而，正是这些白领，他们现在买房的压力最大，因为大批深圳购房者的到来，把房价抬到了他们承受不了的高度。
“相对于我来说的话，一个月可能四五千块钱的话工资根本无法谈到买房这个问题。”
这位小伙子是东莞一家公司的主管，他告诉记者，大学毕业后来东莞已经7年了，一直租房的他，十分渴望有一套属于自己的房子，但是现在房价飞涨，让他的希望不断落空。
“等到有一点钱了，发现房价得呈直线上涨。”
无奈之下，他只好再次推迟自己的买房计划。
“现在暂时不会考虑，因为太贵了，如果一直升那就不买了就租吧，只能这样。”
东莞的普通市民也都明显感受到了房价的上涨。
记者：“您觉得现在东莞房价贵吗？”
“贵，非常贵，是涨得挺快，今年涨了30%到40%；天价；根本承受不起，不是难承受，根本承受不起，想都不会想；我觉得说现在这个房价能买到房的人，大众的人会比较少。”
秦刚：“很多东莞人，也发现，因为深圳的购买力输入之后，那个房价上涨，超出了他们的承受能力，这个对当地有一些影响的，尤其对这些城市的年轻置业者。”
其实除了东莞，今年第二季度，惠州房地产也出现了空前繁荣的景象。
“目前东莞和惠州，有不少楼盘，这个深圳人执业的比例大概达到了60%以上，甚至有百分制七八十的，以这惠州为主，因为惠州他本地的购买力和消费力比较差，主要依靠深圳人去买。”
而今年7月初，深圳人开始涉足广州，广州一些楼盘的深圳客户达到两成，7月底，武汉某楼盘在深圳举行了大型项目推介；8月初近60人的意向购房者组团前往武汉，成交率高达40％，而对深圳而言，交通不甚便利的贵阳亦成为购房目的地，8月10日－8月12日，贵阳市人民政府、贵阳市房管局等有关单位和深圳某媒体举办贵阳城市形象推介暨深圳购房团看楼活动，来自深圳香港的40名市民组成购房团，购买了普通商品房25套、别墅4套，总价值近3000万元。
深圳市采取措施为缓解购房影响
不少深圳人买房的路线从东莞、惠州、广州，一直延伸到了不少内地城市，他们除了看好这些地方的房价会上涨之外，还有一个重要原因，就是深圳本地的房价已经让他们难以承受，为了缓解深圳高房价带来的住房压力，同时减少深圳人外出购房对各地房价带来的影响，目前深圳市也采取了不少的措施。
在深圳市国土资源和房产管理局记者了解到，为了减少房价上涨和炒房人对低收入市民住房需求的影响，深圳市将在十一五期间建设公共租赁住房11.4万套，这也将在节省土地资源的情况下，满足低收入市民的住房需求。
“比如说住房保障的生命周期，比如说70年，如果我出售一套房子，我可能保证一户家庭的住房，解决一个家庭的住房保障，如果是采取出租的方式，假如说一个家庭租10年，那我可以保障7个家庭的住房保障。”
同时，为了满足市民的住房需求，深圳市今年计划提供的土地面积是去年的2倍，此外，为了保证中低收入市民的住房需求，深圳市政府今年将向市场推出6000套经济适用房和公共租赁住房，而十一五期间，还将有14万套保障性住房提供市场。
“考虑了我们城市人群的20%，是属于低收入的，所以对于这部分注入住房保障。“
去年国家九部委联合发布了《建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，对90平方米以下住房须占总面积的70%以上作出了硬性规定，深圳市经过一年的调控，目前已做到每个项目的75％都是90平方米以内。
“我们90平方米以后会占的分量越来越大，那么这样他的价格本身比高档低很多，所以对于整体把这个价格水平给压下来了，这个确实非常好的。”
而近期深圳市的调控政策层出不穷，比如：限制外资在深购房、加息、限制银行贷款、公开明码标价销售、二手房买卖双方须签署新版买卖合同等。这一系列的规定，都将有利于深圳房地产市场的规范化发展。而就在最近，全国城市住房工作会议于8月24日至25日在北京召开，国务院副总理曾培炎出席会议并发表重要讲话，会议重申，城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上；而廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。这两个‘70％’的要求也将对减少外来购房者对当地房价的拉动起到明显的抑止作用。
半小时观察
看深圳市民一批批跑到外地买房，我感觉就像在看一场击鼓传花的游戏。他们为了寻找价格更低、升值潜力更高的楼盘，不仅到了邻近的东莞、惠州、珠海，甚至不远千里飞到了贵州、重庆和湖南，等到把这些地区的房价抬高了，势必又会催生出更多的购房团，向二三线城市转移。这样传来传去，炒房者拿到了不小的回报，而那些真正需要住房的当地市民们却只能望楼兴叹，这对他们来说是有失公平的，前不久湖南长沙出现的“抵制深圳购房团”联盟就给我们提了一个醒。
如何跳出这种怪圈，最终还需要政府部门的政策措施来引导。让各个城市的人们拥有合适的住房能在一定程度上减少炒房团的出现，我们看到，目前深圳市政府已经采取了不少措施，但其中的关键还是增加经济适用房和廉租房的供应。前几年深圳市新建的经济适用房每年只有500多套，与商品房每年六七百万平米的供应量相比，不足1％，而廉租房的供应更是捉襟见肘，这把大部分市民推上了购买商品房的独木桥上。现在看来，只有通过增加保障性住房的供应量，更合理的分配住房资源，让有需要的人找到解决住房问题的另一条路，他们才会失去炒房的动机，人们才会逐渐远离这场击鼓传花的游戏。（编辑：司马玄） |
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发表于 2007-5-22 20:13