广州：物业管理黑洞调查(转至民主与法制）http://www.sina.com.cn 2006年04月10日

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http://www.sina.com.cn 2006年04月10日11:22 民主与法制时报

　　好不容易攒到一笔钱开始供房子的“白领”们都蒙了，他们发现:入住时开发商许诺的“花园”变成了功率强大的变电站;通往遥远市区每天上下班乘坐的小区巴士停开了；穿着制服晃来晃去的保安对小偷和打劫者看都不看一眼。愤怒的业主们聚在一起谋划成立一个业主委员会时，其中一名筹备人员竟在家里被人打残，这个业主为之付出的代价是他的脾脏。

　　
　　2006年4月2日，广州曼哈顿小区的流芳街3号，一个大大的招牌“骏景酒家”格外夺目。这个豪华酒楼，开发商售楼的时候，承诺的是小区业主的会所。同一天，广州骏景花园西南角，一个四层楼高的大功率发电站工程不紧不慢地施工着，而距此50米处就是小区的学校，孩子们的读书声朗朗入耳。而开发商在此之前说施工的地方是一个花园。

　　也是这一天，把广州物业维权推到大众传媒面前的焦点新闻人物李刚，在家中感到十分不安：“我一出门，就有小区的保安跟梢。”

　　维权业主的代价

　　3月20日，闯入李刚家中的11名歹徒中，8名犯罪嫌疑人落网，还有3人在逃。而凶手的身份、作案动机，警方表示“嫌犯身份还不便透露”，这使“2·5”事件仍笼罩在疑云之中。

　　李刚，在2006年2月15日前，他不过是某IT企业一个普通的工程师，华南新城一个普通的业主，说大一点也就是业主委员会的筹备人员，曾经为了维护业主的权益与物业公司多说了几句话而已。然而在2月15日以后，李刚因为维权被打开始被人们关注。

　　2006年2月6日，华南新城物业管理公司康景物业在没有和业主沟通的情况下，单方面取消了小区的一条主要巴士线路——屋村巴士，由于找不到巴士运营商和物业管理公司的主要负责人，愤怒的业主自发组织在小区内进行游行抗议。为了维护业主的权益，防止事态恶化，2月12日李刚与其他两名筹备委员会成员代表业主同康景物业公司进行对话、谈判。

　　2月15日，几个人闯入李刚家中将李刚打伤，致使其脾脏破裂切除。2月18日热心的业主在小区内为救助李刚而捐款，活动进行还不到一个小时，从巴士上下来大约20名便衣打手，阻止捐款活动进行，并撕烂了“祝李刚早日康复”的条幅。业主敢怒不敢言，这件事以后，华南新城整个小区内开始弥漫着恐慌的气息，业主们都担心自己会成为下一个“李刚”。

　　李刚出院了，为了维权，他流了血，献了脾脏，落下了终身残疾。对李刚来说，身体上的伤痛远没有心里的痛来的揪心。

　　“我还是感觉不安全，在小区内经常受到盯梢。”李刚还在为自己和家人的安危忧虑着。当记者问李刚现在的感受时，他的回答是：欣慰、焦虑和抹不去的惊恐。欣慰的是：依然有那么多的人在关心此事，案件本身也有了一些突破。焦虑的是：这件事最终会以什么方式结束？以后的工作和生活将会受到怎样的影响？惊恐的是：一些迹象表明，对方确实从这件事上吸取了教训，那就是下次做得更隐蔽些，让你连喊疼的机会都没有。

　　记者通过番禺区公安机关内部打听，一个来自当地派出所的消息称，打人者就是华南新城的物业管理公司的人。康景物业是合生创展下属的物业公司，管理着近十个小区，保安队伍约4000人，业主们说：“他们经常像调动军队一样，哪里有事就把保安调到哪里去。”

　　我的小区物业要做主

　　有了李刚事件的前车之鉴，同属合生楼盘的骏景花园的业主就显得“乖”多了，记者采访时发现，业主反映情况很热烈，却没有一个业主愿意把自己的全名写给记者。在开发商承诺的绿地上，广州市规划局要建一个110千伏的变电站，业主一方面强烈不满，但也无可奈何。

　　“110千伏的变电站要开工，我们都吓傻了，这么大一个变电站，没有经过听证，没有经过居住在敏感点的业主的同意，说建就建了。”骏景花园的业主对记者说。

　　2006年3月10日左右，出入骏景花园西门的业主发现小区的西门右侧赫然树立起一个写着“110千伏变电站 ”的大牌子，变电站已经准备开工了，地点就在小区规划的绿地上。当天在小区的网站上就关于建变电站的帖子铺天盖地。业主们关注最多的就是关于变电站的辐射问题。据了解变电站为三层建筑，占地大约2500平方米。

　　作为骏景花园的发展商合生创展认为，在这个位置上建变电站不会产生电磁辐射，也不会影响业主身体，并引用了环境学界的专家作出的鉴定结论。而业主也应用了北京医学专家吴振平的话说，居民要在高压线下生活几十年，有关研究表明， 22万伏高压线周围40米到300米范围内人群所患白血病、癌症的几率是其他地区的数倍，电磁辐射也能导致孕妇流产、胎儿畸形等等。

　　在记者采访调查的过程中了解到，骏景花园的一个幼儿园与变电站不过只有一条小区规划路的距离，骏景中学距变电站30米左右，与尚未完工的曼哈顿公寓也不过20米。而曼哈顿售楼处的一位工作人员对我们说，这个距离是30多米。“ 我们买楼的时候，售楼处告诉我们，这块空地是绿化用地。”业主们气愤地说。这一说法得到了还没有入住的曼哈顿公寓的业主们的证实。

　　曼哈顿的业主们拿着一份曼哈顿的售楼宣传册给我们看，在筹划兴建变电站的位置上没做任何标记。只是在中间的位置上有一个颜色稍浅一点的框。

　　“虽然现在还没有找到更好地解决问题的途径，但是我们不会放弃，物业公司的种种做法已经让我们忍无可忍了，什么事情都是他们说了算，根本不征求我们业主的意见。”3月24日，业主代表将厚厚的一沓骏景花园反对建变电站的业主签名名单递到了记者的手上。

　　小区保安在为谁服务

　　进入骏景花园小区很简单：进入小区时，不需要登记，也不用和任何人打招呼；进入住宅楼也很简单，楼门敞开，大摇大摆地走进去，或者尾随他人进入，再或者按一下呼叫管理中心的号码“1000#”，不用验证身份，管理处就把门打开了。3月25日，记者亲历了骏景花园的保安系统后，还真的有点为业主们的安全担心。

　　2006年3月15日，居住在骏景花园的邓先生就遭遇了在电梯被劫持的事情，在劫持的过程中，劫匪嚣张地对邓先生说：“你别以为住在看上去高级的社区里就很安全。告诉你，你回来前我已经在楼下踩点三个小时了，没有一个保安问过我是谁，来这里干什么。”

　　邓先生报案后，才发现大厅内的摄像头竟然是坏的，电梯里的摄像头录制出的画面过于模糊不清，基本只能辨认形体轮廓，根本达不到为警方破案提供线索的目的。

　　骏景花园的业主称，小区内经常有偷盗、抢劫的事情发生，3万多人居住的小区，保安人数不超过200名。记者以买房为名在售楼处了解到，小区内现在有1000多个保安。记者在小区内转了大约有一个小时，只看见两个保安在路上骑自行车。在每栋楼前停留几分钟也无人过问。

　　即使很多小区保安系统健全，小区里也有保安在帮助维护小区的秩序与安全，但这些保安往往存在很多问题，意识不到物业公司与业主之间的关系。认为谁雇佣了他，就应该对谁负责，为谁服务。所以当物业和业主之间出现矛盾时，保安就站在了物业的那边，常常会出现保安威胁甚至殴打业主的事情。

　　在没有抓获“2·15”事件的凶手之前，3月19号在骏景花园的维权事件中，业主何先生就受到了小区保安的威胁，一个保安恶狠狠地对何先生说：“我看你是不想在骏景(花园)住下去了！”

　　在调查中，记者了解到，很多存在物业纠纷的小区业主都不同程度地受到了小区保安的跟踪、威胁甚至殴打。特别是在“2·15”事件后，所有维权的业主都担心成为第二个“李刚”。

　　物业公司财务之乱

　　2006年1月，广州市顺景雅苑的业主委员会将其小区“管家”康景物业管理公司告上了法庭，要求康景物业公司撤出小区，聘请新的物业管理公司入驻，对小区进行管理。

　　顺景雅苑一直由康景物业负责小区的管理，业主委员会的负责人告诉记者，入住以后小区的治安状况一直很差，时常有偷盗的事情发生。居民屡次向物业公司反映，情况一直没有好转。2005年业委会成立后，由于对小区内的治安状况不满，2005年8月通过决议，业委会决定炒掉康景物业公司，重新为小区找一个“新管家”，并与“新管家”签订了合同。但 “老管家”康景物业一直不肯退出，迫于无奈，业委会提起诉讼。目前，案件还在进一步审理中。

　　为什么物业公司不肯退出小区呢？记者从多方面了解到，物业管理存在着重重黑洞，使得物业公司大多获利不菲。在巨大的经济诱惑面前，谁愿意放弃物管这块肥肉呢？

　　在记者调查的过程中，反映最为强烈的就是关于维修基金的问题。许多小区的居民反映，业主在交楼时都按规定交纳了数额不等的物业维修基金，按广州市有关规定开发商应在20个工作日内办好维修基金卡并交给业主。但很多业主交纳了维修基金后，却迟迟拿不到基金卡。业主向开发商多次交涉此事，却无法得到明确答复。据业内人士透露，许多小区的业主将维修资金交给发展商后，发展商并没有按照规定存入专用的银行账户，换句话说，这笔钱被发展商自己挪用了。有的小区的基金由物业管理公司自管自用，结果当一家物业公司退出小区时，维修基金也顺带着被卷走了。广州市房屋安全管理所的统计，从 2003年到2005年10月底，物业维修基金应到账约16亿元，历年总共到账仅8亿元，怀疑至少有8亿元被发展商挪用。

　　许多业主还向记者反映，小区内的公共设施经常被物业公司私自拍卖，或者进行改建招商，从中获得利润。

　　“确权相当重要”

　　“维权首先要确权。”4月1日，在广州市举行了一个主题为“社区自治与理性维权”的论坛，与会的专家学者和业主代表都认为确权是一个最重要的问题。一个业主代表说：“业主在买房的时候，开发商没有明确哪些设施是他所投入的，所有权归他所有，哪些属于业主在买房时的投入，业主的处分权该如何实现。当矛盾出现时，有些开发商就是故意模糊这些所有权的概念，业主明明花钱买下了小区内建设的公用设施，开发商却将这些设施的所有权据为己有。”

　　专家说，业主出钱请物业公司管理社区，物业公司在辖区内扮演的不过是“管家”的角色，主要负责对房屋进行维修、养护，并且对所在区域内的环境卫生、公共秩序、设备设施进行维护。然而物业公司却时常以“老大”自居，不仅不能够提供让业主满意的服务，还常常凌驾于业主之上，小区内的大事小事都由物业公司一家说了算，不听证、不调查、不采纳。矛盾激化，那是早晚的事儿。

　　据了解，目前，成立业主委员会的小区屈指可数。成立难，成立之后，发挥作用更难、都是让小区居民头疼的问题。且大多数业委会的成立，都是因为业主的合法权益受到了侵害，才想到要成立业主委员会。而往往这时，开发商或者物业公司为了自己的利益不受破坏，开始蓄意破坏业主大会的召开，或者业委会成立后暗箱操作，业主委员会还是不能为绝大多数的业主说话。

　　一位业内人士分析说，虽然成立业委会困难，但业主还是需要一个平台，与物业公司和政府之间进行沟通，而这个平台只能是业主委员会。因此要想尽一切办法去成立合法合理的委员会，必要的时候，维权也会合理化、组织化。

　　(顾斌王一杰摄)

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